一、拆遷安置房與商品房的區(qū)別:
1、質(zhì)量問題
安置房一般利潤有所限制,開發(fā)商可能存在偷工減料的現(xiàn)象。加上職能部門監(jiān)管不力,以至于安置房的質(zhì)量與商品房會存在差距。當然,也有比較負責的或者示范工程之類的,質(zhì)量相對較好的安置房,但是數(shù)量上少之又少。
2、產(chǎn)權(quán)問題
安置房大多都是小產(chǎn)權(quán),即具有完全的房屋所有權(quán),卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。所以,安置房在以后再次交易時,可能會被要求補繳土地出讓金。當然,目前安置房交易并沒有要求這樣,但法律規(guī)定是要繳納的,所以,如若政府出臺政策,就很可能需要繳納。并且,小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保障的。
3、交易問題
不少安置房都有交易時間限制,也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售。商品房沒有這方面的規(guī)定,只要是您買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房,就可以上市交易。
4、拆遷安置房屋的土地是劃撥的,因此與購買的正常商品房(商品房開發(fā),開發(fā)商取得土地是通過出讓方式)是有區(qū)別的。但拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證,可以進行上市交易。所以要看開發(fā)商是否對安置房進行產(chǎn)權(quán)登記。
5、安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
6、商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承,甚至可以依法出典。這是因為買受人依法取得了該房屋的所在位置的土地使用權(quán)以及土地上坐落房屋的所有權(quán)。商品房于其他類型的房屋相比在價格上要高出許多,因此買受人對其享有的權(quán)利也相應(yīng)的全面。
主要問題就是以上幾點,最關(guān)鍵的還是產(chǎn)權(quán)問題,購買小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保障的。
二、購買安置房需要注意什么?
1、安置房能否貸款
如果沒有房屋產(chǎn)權(quán)證不能辦理貸款,只有在有房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下才可以貸款。
2、房產(chǎn)證問題
一般來說,安置房在拆遷前會有一份拆遷安置協(xié)議,為了防止轉(zhuǎn)賣,是沒有房產(chǎn)證的。正常情況下,只有集體的土地證。
有產(chǎn)證的安置房買賣才是合法的,如果沒有產(chǎn)權(quán)證就是小產(chǎn)權(quán)房,一旦房主反悔,購房者權(quán)益是得不到保護的。
3、房屋質(zhì)量問題
安置房的利潤往往是被套死的,部分建筑商可能會偷工減料以增加利潤。
4、房屋設(shè)計問題
安置房一般電梯配比較低,這樣勢必或造成生活上的擁擠,生活質(zhì)量得不到保障。
三、想買/賣安置房行不行?
拆遷安置房大多屬于小產(chǎn)權(quán)房,即土地屬于集體土地(或國有劃撥土地),在政府允許之前,該類房產(chǎn)是不允許上市交易的。
拆遷安置房很難有土地證,一般拆遷安置房是劃撥土地,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,劃撥土地房屋是不能買賣的。雖可以向國家交納一定的土地出讓金
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